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中國爛尾樓潮與樓花制度

  • 時間:2022-10-04 15:00
  • 新聞引據:採訪
  • 撰稿編輯:新聞編輯
中國爛尾樓潮與樓花制度
爛尾樓起因通常是因為開發商(私人或政府)缺乏足夠資金,以致無法付擔承建商之工程費用,從而令建築停留在未完工狀態。(示意圖/Unsplash)
爛尾建築是指建築工程已開始,在半途因故被迫停止而未能完成(樓宇、橋梁 、道路或塔等)。起因通常是因為開發商(私人或政府)缺乏足夠資金,以致無法負擔承建商之工程費用,從而令建築停留在未完工狀態。


其實爛尾樓在中國以及台灣都不是少見的建築物,而中國在2022年的年中就爆發了近十年規模最大的爛尾樓風波,開發商無了期的拖延交付樓盤導致準業主們以停止供款作為應對。而截至2022年8月中的數據顯示,中國的爛尾樓業主斷供潮已經蔓延至115個城市,不少中國主要上遊建商包括恆大地產、佳兆業、融創中國等巨形地產企業都名列其中。

對於台灣來說,最有名的爛尾樓就數新北市淡水區內小坪頂區、當地俗稱的「八掛山」,先後八家建商興建,但他們都在建設中途資金鏈斷裂而停工,最新的爛尾樓在2020年出現,當時因為遠東航空董事長張綱維名下的「樺福建設」——其超過百戶的「環遊郡」爛尾樓將被法拍,成為小坪頂「第9掛」建商,可見爛尾樓與台灣一點也不遙遠,而且是近在台北。

樓花(預售屋)銷售制度之源頭

樓花(預售屋)銷售制度始源於1953年的香港,由霍英東在香港油麻地公眾四方街(今眾坊街)新樓建案時,首創動工興建前先交訂金、分期付款方式售屋。當年四方街項目的付款方式是第1期先交訂金50%,第2期落妥2樓樓面交10%直到第6期餘款10%於領到入伙紙(佔用許可證)時清繳,情況就有如開花(付錢) 結果(建成),所以被稱作「賣樓花」。

而樓花買賣的方式出現與爛尾樓及今天的斷供潮息息相關,而香港亦曾出現兩次爛尾樓的事件。第一次是發生在1960年,當年大角咀富貴大廈因為建築費用超支停工,成香港首宗「爛尾樓」。而事件發生之後,香港政府修改法例便要求開發商在叫賣樓花前,要確保地價已全部支付,還要證明自己有足夠的錢完成項目,否則不批發預售樓花同意書。而該同意書在目前「預售樓花同意書」制度下,發展商預售時取得買家的臨時訂金,是要用作完成建築之用,所以發展商在申請預售時要證明兩點:一、確保地價已全數支付;二、要證明發展商有能力支付「建築費」。

杜絕爛尾樓 重點在監管制度

在香港健全的法律體系下,建商收取的首付資金會落入律師事務所中獲得監管,而建商亦不可以隨便拿取該批資金,要有承建商的收據才可以實報實銷。加上在2003年均來集團爛尾樓事件後,香港政府再修改法例,改善監管資金賬戶、開發商和監管角色之間的關係透明化,更要求建築房貸中列明,「一旦買家已繳付全數樓價,在樓盤落成後,業主所享有的權益優先於房貸承造銀行。」因此在2003年後,香港幾乎沒再傳出有爛尾樓事件,保障了小業主的權益。

由此可見,房屋預售制度得以實踐是有賴整個社會的監督體系正常運作之下的產物,當監管機構之權力被剝奪,爛尾的風險只會落在準業主身上,如同現在即使建商沒有再建屋卻仍要繼續「供款」,慘被「割韮菜」。至於為何爛尾樓現象會在中國層出不窮,我們之後再談。

作者》關山月 香港大學生。參與反送中運動,目前在台。

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