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2022年中國房地產市場銷售整體表現慘淡，中國房屋建案銷售面積比2021年下降24.3%，銷售額比2021年下降26.7%，減少近人民幣5兆元（約新台幣22兆元），重回2017年水準。2022年底召開的中央經濟工作會議在部署2023年經濟工作時，將支持住房改善放在擴大內需的首位，並明確支持行業合理融資需求。
爛尾樓讓消費者「房財」兩空
隨著幾十年的發展，中國預售屋的金融弊端逐漸浮現，有目共睹的矛盾交織，不管是指令性「城鎮化」的鬼城現象、禁跌令的頒佈，或是泡沫風險，房屋建案爛尾，開發商跑路，都是很嚴重的問題，而且引發其他嚴重連鎖反應，行業性群體性事件已經屢見不鮮。
過去的房屋預售制度，房地產開發商為了搶佔市場，爭奪優質土地，都會選擇貸款拿地，在拿到土地的時候，再將土地抵押，貸款建設，等待銷售資金回款。房地產開發商的資金輕易回籠了，開發運營成本低。從開發、賣房，到回籠資金，有著專業的開發淘金流程。
不過，目前中國市場上住房產品過剩，供大於求，出現許多庫存的新成屋。當前中國經濟成長停滯、消費需求疲弱、與疫情帶來收入不確定因素外，失業疑慮成為人礦難以記數。中國預售屋的停貸斷供潮激烈，消費者失去信心，除了體制問題，在樓市調控後，銀行對房地產貸款的態度越來越嚴格。
為什麼是這四個省份率先試點「現房銷售」？
在海南「綑綁式賣地」的創新後，2023年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議提出「有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。」而實行「現房銷售」，購房者可以避免買到價格高品質低、延期交付和爛尾樓房。
對此，目前山東、安徽、四川、河南4個省份明確將開展「現房銷售」試點。為什麼是這四個省份率先試點？因為這四個省份是涉及「保交樓」任務較重的城市，像河南，去年爛尾樓風波愈演愈烈，加劇了市場下行態勢，購房者觀望情緒漸濃，導致市場進入惡性循環，在這樣的背景下，保交付成為重點工作，同時河南鄭州等城市存在著庫存量大，去化緩慢的舊疾，多重因素影響，使得這些省份成為更適合試點現房銷售的省份，並且是刻不容緩的任務。
為何現在需要推進「現房銷售」試點？爛尾樓事件爆發後，保交樓成為重點任務，中共中央經濟會議也提出支持有條件的進行「現房銷售」，防止中國資金抽逃，避免出現新的交樓風險。地方政府對「土地財政」的依賴度，推高了地價、推高了房價，是現行體制極大弊端。一旦房市變化，土地賣不出去，或者賣地利潤驟降時，地方政府的債務風險必定驟然凸顯。
「現房銷售」不是新法寶 一手交錢一手交房
根據本文的不完整統計顯示，中國暴雷的房地產開發商高達百家，如今的房地產已是不堪一擊，在做垂死掙扎。很顯然，除了政策力度不夠，貸款政策存在投機，中共自2022年，銀行提供超5萬億資金，助力保交樓也無效，根本原因在於人民不相信市場，即便有地方政府把房貸年齡延長至80歲也難以挽回信心。
諷刺的是，大費周章保交付，「現房銷售」只能避免房地產開發商「虛假宣傳」、「交付即維權」等問題，難以提振市場信心。眾所周知，中國仍有多數人是有多房投資急於脫手，加上新建案急於銷售，供給與需求早就失衡。「現房銷售」和「房產稅」已經錯過了最佳的調控時機，在這個狀態之下，即便地方政府推出任何試點政策，想賣房的人早就掛盤出來了，根本就賣不掉，而整個市場又沒有很多韭菜接盤，「現房銷售」的推出增加市場疑慮，估計會出現高預期低成交的量價關係，而中國房地產蕭條只會加劇經濟之痛。
